Jeudi 17 juin 2021

Source de nombreux conflits, la mitoyenneté est la copropriété de la clôture qui sépare deux terrains que se partagent leurs propriétaires respectifs. Votre constructeur de maison dans le 35 fait le point.

Quand parle-t-on de mitoyenneté ?

La mitoyenneté est une forme de copropriété de la clôture située en limite séparative de deux terrains. Il peut s’agir d’une haie, d’une palissade, d’un mur voire d’un talus ou d’un fossé dont les deux propriétaires des terrains « mitoyens » se partagent la propriété. Sauf en cas de décision de justice ou d’un titre de propriété indiquant l’inverse, il y a présomption de mitoyenneté dans la mesure où les deux terrains sont entièrement clos.

Cette présomption de mitoyenneté peut être mise en cause dans les cas suivants :
• Un mur qui possède une pente unique à son sommet est dit appartenir au propriétaire du côté de la pente ;
• Un fossé avec un seul rejet de terre est considéré comme appartenant au propriétaire du terrain où se situe le rejet ;
• Un mur avec des tuiles ou une corniche d’un seul côté appartient au propriétaire du côté où elles se trouvent ;
• Un mur séparant un terrain construit d’un terrain non construit appartient au propriétaire du terrain bâti.

Le Code civil précise que la hauteur d’un mur mitoyen est limitée à 2,60 m dans le cas général et à 3,20 m dans les villes de plus de 50 000 habitants. Le plan local d’urbanisme (PLU), s’il existe dans la commune, peut imposer des règles particulières au même titre que pour la couleur de la façade ou le type de toiture.

Quelles sont les obligations respectives des propriétaires d’une clôture mitoyenne ?

Si les deux propriétaires décident de construire un mur à la limite séparative des terrains, les deux parties doivent donner leur accord sur le devis et demander au notaire d’établir une convention de mitoyenneté.
Lorsque le mur est mitoyen, celui-ci doit être entretenu pour des raisons de sécurité et d’esthétisme aux frais des deux copropriétaires. Dans ce cadre, si les travaux sont exécutés sans l’accord du voisin, celui-ci pourra refuser d’acquitter sa quote-part.

Dans l'hypothèse où le voisin ne souhaite pas faire l’entretien régulier du mur, il peut le céder ou renoncer à la mitoyenneté. Dans ce cas, le mur deviendra privatif. Un acte d’abandon de mitoyenneté devra être alors signé chez le notaire. Une déclaration préalable de travaux dont le délai d’instruction est généralement d’un mois doit être déposée en mairie avant la construction d’une clôture de plus de 2 hem de haut.
Le délai d’instruction peut être porté à 2 mois dans le cas où le terrain se situerait à proximité d’un monument historique ou dans une zone protégée. Il est recommandé d’attendre le délai de 2 mois d’apurement du recours des tiers avant de commencer les travaux.

En cas de doute, un géomètre pourra délimiter précisément le terrain car si le mur construit empiète sur la propriété du voisin, celui-ci pourra le faire démolir en vertu d'une décision de justice.
En respectant les règles d’urbanisme, il est possible de surélever le mur sans consulter le voisin mais il préférable de lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception pour l’informer. Le coût de surélévation et l’entretien seront à la charge unique du propriétaire qui surélève le mur.

Il est possible d’adosser une construction ou de créer une ouverture dans le mur mitoyen en informant le voisin et en prenant les mesures qui s’imposent en termes de faisabilité. Si la séparation est matérialisée par des plantations, les droits et obligations sont les mêmes que pour un mur mitoyen avec quelques spécificités en plus :
• Tous les fruits produits par la haie devront être partagés entre les propriétaires, quel que soit le côté où ils poussent et où ils tombent ;
• Chaque copropriétaire peut construire de son côté un mur privatif pour remplacer la haie.

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