Investissement locatif : les modalités à savoir
Mercredi 12 octobre 2022
L’investissement est le premier réflexe des Français lorsqu’ils souhaitent se constituer un patrimoine et sécuriser leur avenir.
Acheter un bien durable qui prendra de la valeur, générer des revenus complémentaires, bénéficier d’avantages fiscaux attractifs représente, comme pour tout placement immobilier, une opération qui ne s’improvise pas.
Comment choisir un bien immobilier pour louer ? Dans le neuf ou l’ancien ? Quelles sont les étapes pour réaliser un investissement locatif efficace ? Pour quelle rentabilité, et quelle fiscalité ?
Dans cet article, Maisons Création vous explique toutes les modalités à connaître pour réaliser un investissement locatif rentable.
Pourquoi choisir l'investissement locatif ?
L’investissement locatif signifie acheter un bien immobilier en vue de le louer et de percevoir des revenus complémentaires.
L’investissement le plus connu concerne la location de maisons ou d’appartements, mais ce n’est pas le seul possible, il est également envisageable d’investir dans un garage ou un local commercial.
Il existe plusieurs raisons qui poussent à investir dans l’immobilier :
- Financer un bien immobilier pour en faire une résidence principale plus tard
- Se constituer un patrimoine durable
- Améliorer son pouvoir d’achat en générant des revenus complémentaires
- Mettre à disposition un logement aux membres de sa famille contre un loyer intéressant
Quels sont les avantages de faire construire une maison pour louer ?
- Un secteur porteur et rare
Investir dans l’immobilier neuf est un placement sûr, puisque sa valeur augmente à long terme. En France, le marché de la location comprend en grande majorité des appartements.
Selon une étude de l’INSEE, 70% des biens proposés à la location sont des appartements contre 30% des maisons. Aujourd’hui, la part des constructions neuves est beaucoup moins importante. Ce qui fait de la maison individuelle un bien rare et précieux.
Depuis la crise sanitaire et ses périodes de confinement, les Français délaissent de plus en plus les centres-villes et leurs appartements. Ils souhaitent se mettre au vert et profiter d’un extérieur. Une maison neuve avec un jardin et une terrasse assurera donc une excellente rentabilité à cet investissement.
Par conséquent, la demande de maisons individuelles à fortement explosé.
L’augmentation de la demande avec une offre peu développée signifie sans aucun doute un bon investissement immobilier !
- Une demande locative élevée
Le marché de la maison individuelle locative est défini par une demande plus grande que l’offre. Par habitude, les investisseurs s’intéressent peu à la maison locative. C’est donc un marché très prometteur puisqu’il est par conséquent moins concurrentiel et surtout parce qu’il va se caractériser par un haut taux d’occupation et un risque de vacance locative* réduit.
*La vacance locative est le moment qui sépare la période où le locataire actuel de la maison quitte le logement et le moment où un nouveau locataire s’installe dans la maison.
- Une location plus stable
La maison locative permet au futur propriétaire bailleur une tranquillité d’esprit.
En moyenne, les locataires d’une maison individuelle restent plus longtemps dans le bien que ceux qui louent un appartement. C’est un investissement immobilier plus facile à gérer puisque les loyers sont perçus avec plus de régularité et de stabilité.
De ce fait, les relations entre les deux parties sont saines et les risques de loyers impayés sont fortement réduits.
De plus, les locataires « s’approprient » la maison et vont donc l’entretenir régulièrement, ce qui permet de limiter les charges d’entretien et maximiser les revenus locatifs.
- Un investissement à crédit
Un prêt immobilier est le meilleur moyen de financer un investissement locatif, le crédit fait effet de levier.
Le taux d’intérêt est généralement inférieur au taux de rendement locatif brut du placement immobilier.
Le loyer va couvrir tout ou une grande partie des mensualités de remboursement. Une fois que le crédit immobilier sera entièrement remboursé, l’investisseur disposera d’un patrimoine immobilier en ayant fourni un effort d’épargne relativement limité.
En revanche, si le budget global est plus de 400 000€, l'épargne n’est pas limitée.
Comment bien choisir un bien immobilier à louer ?
Investir dans un logement locatif répond à plusieurs objectifs : générer des revenus complémentaires, obtenir une plus-value lors de la revente du bien, se constituer un patrimoine ou encore investir dans un logement destiné à ses enfants.
Avant de se lancer dans ce nouveau projet de construction, il est important de connaître précisément l’objectif de cet investissement. De ce fait, quel que soit l’objectif fixé, une bonne étude du marché locatif et de la zone géographique souhaitée est primordiale.
C’est le critère de choix le plus important, le bien visé doit potentiellement séduire les locataires sinon l’investissement pourra se transformer en charge financière. Il est important de penser au type de logement, de locataires (familles ou étudiants), à proximité des transports s’il s’agit d’un centre-ville ou des écoles dans les communes rurales.
Pour un investissement assurant une rentabilité rapide et efficace, l’acquéreur devra donc faire des choix, mais également des concessions.
Il devra déterminer la catégorie de locataire intéressée par le logement et fixer un taux raisonnable de rendement.
Il n’y pas de plafond de loyer.
Les annonces de location sont à consulter de manière assidue afin d’avoir une idée des loyers pratiqués et ainsi, vérifier si les biens immobiliers à louer trouvent preneurs rapidement.
Comment bien aménager la maison ?
Lorsque tous ces critères sont bien analysés, c’est le moment de penser à l’aménagement de la maison.
En fonction du profil des futurs locataires, il faudra déterminer le nombre de chambres à créer notamment avec un espace dédié aux enfants séparé de celui des parents.
La suite parentale est très appréciée et recherchée par les locataires. L’aménagement du reste de la maison doit être fonctionnel et les pièces de vie doivent être placées au cœur de la maison afin qu’elles puissent bénéficier de lumière et de convivialité.
De plus, chaque maison locative doit également être construite en respectant la norme PMR (Personne à Mobilité Réduite). Cette norme implique quelques ajustements tels que la largeur des portes (minimum 90 cm) et la hauteur des poignées.
Investissement locatif : quels coûts ?
Les frais d’acquisition : comme pour tout achat immobilier, il faut penser aux frais de notaire et aux différentes taxes lors de l’achat.
Tous ces coûts sont à régler au moment de l’achat du bien, ils peuvent être inclus au montant de l’opération financière à crédit ou payer grâce à un apport personnel.
Les frais de crédit immobilier : solliciter un prêt bancaire pour financer votre futur investissement locatif nécessite d’anticiper le coût du crédit (les intérêts et l’assurance emprunteur).
Les frais d’entretien : les travaux d’amélioration et de maintenance du bien immobilier sont à la charge du propriétaire bailleur (exemple : entretien des toitures, robinetterie ou chauffage).
Les frais de gestion locative : il est possible de faire appel à une agence immobilière afin de trouver un locataire et d’assurer la gestion locative. Ce service représente environ 6% du loyer mensuel.
La garantie loyers impayés (GLI) : cette assurance permet d’anticiper les défauts de paiement du locataire. C’est une solution payante et facultative qui peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou une agence immobilière.
À savoir : depuis 2019, la garantie Visale, est une solution gratuite mise en place par Action Logement qui garantit le paiement du loyer et des charges locatives. Il existe également d’autres solutions d’assurance pour couvrir les pertes, comme la garantie vacance locative (absence de loyer entre deux locataires).
Les impôts : le propriétaire est dans l’obligation de s’acquitter de la taxe foncière chaque année. Néanmoins, il peut demander à son locataire de régler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Le montant de la TEOM se trouve sur la taxe foncière.
Les conseils de Maisons Création
Les étapes pour se lancer dans l’immobilier locatif :
1. Définir son budget
- Votre épargne afin de vous constituer un apport personnel. Les financements sans apport sont possibles, mais les banques demandent en général 10 % d’apport personnel.
- Votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. Pour un prêt immobilier, toutes vos habitudes bancaires seront inspectées. La banque se basera également sur vos charges pour déterminer votre capacité d'emprunt. Le taux d’endettement global ne devra pas dépasser 35 %.
- Les revenus générés par la location. La banque ne prend en compte que 70 % des revenus locatifs. Les 30% serviront de sécurité pour couvrir les potentiels problèmes financiers rencontrés (vacances, loyers impayés, dépenses pour le logement, etc.).
2. Rechercher un bien immobilier
Pour bien réussir son investissement locatif, l’emplacement est primordial ! Il vous faudra déterminer une zone idéale à la location. Prioriser les terrains proches des transports ou des centres.
3. Étudier le mode de gestion de l'investissement locatif
Gérer-vous même la relation avec le locataire ou confier cette mission à une agence ?
C’est une question à se poser assez rapidement puisque des frais de gestion seront à prévoir si vous souhaitez passer par un professionnel.
4. Choisir le type de bail
Souhaitez-vous louer un bien meublé ou vide ? Le type de bail est un élément à considérer, notamment parce qu’il y aura une incidence sur votre imposition.
5. Trouver le meilleur locataire
Pour choisir le meilleur profil, il faudra étudier la situation professionnelle ou les garants du futur locataire. C’est l’une des étapes les plus importantes pour un investissement locatif.
Si vous avez des doutes sur le locataire, vous pouvez choisir une assurance loyer impayé.
Construire une maison en vue de la louer est une opération rentable qui permet de percevoir des revenus complémentaires, de développer rapidement son patrimoine, d’investir dans un bien de qualité ou encore de minimiser considérablement la vacance locative.
Aujourd’hui, la maison locative est un secteur porteur puisque la part des constructions neuves est beaucoup moins importante que celle des appartements. Ce qui fait de la maison individuelle un bien rare et recherché. Ce secteur connaît donc une demande locative en pleine explosion.